La ley de vivienda vacacional de Canarias —oficialmente, la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas— ha cambiado las reglas para cualquiera que alquile su casa a turistas en Tenerife. Hasta 2025, lo decisivo era que el piso reuniera las condiciones técnicas y tener los papeles en regla. Ahora pesan también dónde está la vivienda, qué dice el plan de tu ayuntamiento, qué opina tu comunidad y cuándo caduca tu habilitación. Y en agosto de 2026 la norma recibió su primer retoque.
Aquí no vamos a repasar el articulado: vamos a traducirlo a decisiones. Qué fechas tienes que apuntar, qué opciones te quedan si tu vivienda ya estaba registrada, qué necesitas para un alta nueva y una checklist para revisar tu situación en una tarde. Es información general: para tu caso concreto, confírmalo con el Cabildo, tu ayuntamiento o un abogado.
La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias, en cinco ideas
- Ya no basta con cumplir requisitos: tu zona tiene que admitirlo. Solo se puede destinar una vivienda al alquiler vacacional si el planeamiento municipal contempla ese uso de manera explícita para esa ubicación.
- La habilitación caduca. La declaración responsable tiene una vigencia máxima de cinco años en Tenerife; para seguir, hay que renovarla.
- Las viviendas que ya funcionaban tienen una transición, no un derecho indefinido. Disponen de cinco años para adaptarse o para optar por el uso turístico consolidado.
- La comunidad de propietarios pesa más que nunca. En los edificios, su visto bueno (o su prohibición) puede decidir si hay actividad o no.
- El control se endurece. Las multas más altas llegan a 300.000 euros y las plataformas están obligadas a colaborar con la administración.
Calendario de la ley de vivienda vacacional en Canarias
Las fechas que conviene tener a mano:
| Fecha | Qué ocurre | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| 3 de abril de 2025 | Entra en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025) | Una actividad turística nueva en un edificio necesita el sí de 3/5 de la comunidad |
| 13 de diciembre de 2025 | Entra en vigor la Ley 6/2025, al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias | Empieza a contar el periodo transitorio de cinco años |
| Mayo de 2026 | El Tribunal Supremo anula el registro único estatal de alquileres de corta duración | El número que cuenta en tus anuncios es el del Registro General Turístico de Canarias |
| 15 de agosto de 2026 | Entra en vigor la Ley 7/2026, que modifica la Ley 6/2025 | Cambian los requisitos técnicos transitorios y otras piezas de la ley |
| 31 de julio de 2027 | Termina el plazo extra para la comunicación previa de actividad clasificada | Afecta a quien ya tenía declaración responsable antes de la ley y no hizo este trámite municipal |
| Diciembre de 2030 | Terminan los cinco años de transición | Último momento para haber pedido el uso turístico consolidado o tener resuelta la renovación |
Si tu vivienda vacacional ya estaba registrada
Si alquilas desde antes de la ley, la buena noticia es que no tienes que cerrar. La menos buena, que el reloj ya está en marcha.
Puedes seguir operando, pero con fecha límite
Si presentaste tu declaración responsable antes del 13 de diciembre de 2025, la ley te permite continuar durante un periodo transitorio de cinco años contados desde su entrada en vigor. En ese tiempo tendrás que ir adaptando la vivienda a las nuevas exigencias. Al terminar, te quedan tres caminos:
- Haber obtenido el uso turístico consolidado (lo vemos justo abajo).
- Renovar con una nueva declaración responsable, lo que solo será posible si el planeamiento de tu municipio admite el uso turístico en tu parcela y cumples los requisitos vigentes.
- Cambiar de modelo: alquiler de larga duración, de temporada o uso propio.
La declaración de uso turístico consolidado
Es la gran novedad para quien ya tenía vivienda vacacional, y se trata de un trámite municipal: se presenta en tu ayuntamiento, aunque la declaración de vivienda vacacional siga gestionándose en el Cabildo, y hay que hacerlo dentro de los cinco años siguientes a la entrada en vigor de la ley. Permite seguir con la actividad sin el límite temporal del régimen transitorio.
Antes de presentarla, ten muy claras sus condiciones:
- Tienes que reunir dos condiciones a la vez: ser el dueño y figurar como titular de la actividad. Si la declaración está a nombre de una empresa explotadora, consulta a un abogado antes de dar ningún paso.
- La vivienda queda dedicada en exclusiva al uso turístico. Ni siquiera tú podrás usarla como residencia. Tal como está redactada la ley, ese derecho se pierde, entre otros supuestos, si transmites la propiedad, si interrumpes la explotación durante más de un año o si destinas la vivienda a uso residencial.
Por eso no es una decisión automática: afecta al valor de tu inmueble, a una futura venta y a una herencia. El Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, por ejemplo, ya lo tramita por vía electrónica; en otros municipios puede que todavía no esté disponible, así que infórmate en el tuyo.
La comunicación previa de actividad clasificada
La Ley 7/2026 añadió una vía para quienes presentaron la declaración responsable antes de la Ley 6/2025 pero nunca comunicaron al ayuntamiento el inicio de la actividad clasificada: tienen hasta el 31 de julio de 2027 para hacerlo. La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha cuestionado este doble trámite, pero mientras la norma no cambie, lo prudente es preguntar en tu ayuntamiento si te afecta y no dejarlo para el último mes.
Altas nuevas de vivienda vacacional: primero, el planeamiento de tu municipio
Si quieres empezar ahora, el orden de los factores cambia por completo: antes de comprar un solo mueble, la pregunta que hay que resolver es urbanística.
- Permiso expreso del planeamiento. El uso turístico tiene que estar permitido en tu zona. La ley da a los ayuntamientos un plazo de varios años para adaptar sus planes y prevé reglas subsidiarias si no lo hacen, pero mientras tanto muchas altas nuevas quedan en espera.
- Límites cuantitativos. Como regla general, la norma blinda para vivienda habitual la mayor parte de la capacidad residencial de cada municipio (en torno al 90%). Los ayuntamientos pueden modular ese reparto, siempre justificándolo con un estudio de capacidad de carga.
- Obra nueva, con carencia. Una vivienda recién construida tiene que esperar diez años antes de poder dedicarse al alquiler vacacional en Tenerife.
- Requisitos técnicos transitorios. Mientras no exista el reglamento de desarrollo, la ley fija mínimos de superficie útil, número de baños según plazas, eficiencia energética y agua caliente con energías renovables, entre otros. La Ley 7/2026 los modificó, así que pide a un técnico que compruebe la versión vigente antes de hacer obras.
- Declaración responsable en el Cabildo de Tenerife. Superado todo lo anterior, se presenta la declaración y la actividad se inscribe en el Registro General Turístico de Canarias, que asigna el número que debes mostrar en tus anuncios.
Y apunta la fecha: esa nueva declaración también caduca a los cinco años, y renovarla exige volver a acreditar que cumples, incluido el encaje urbanístico.
Comunidad de propietarios: dos filtros que se suman
Si tu vivienda está en un edificio o complejo en régimen de propiedad horizontal, hay dos normas que actúan a la vez:
- Estatal. Desde el 3 de abril de 2025, para poner en marcha una vivienda turística nueva necesitas que la junta vote a favor con una doble mayoría: tres quintos de los propietarios que, a la vez, sumen tres quintos de las cuotas. Si ya operabas legalmente antes de esa fecha, no tienes que pedirla.
- Autonómica. La Ley 6/2025 añade que no puede haber vivienda vacacional allí donde los estatutos, o un acuerdo adoptado válidamente en junta, lo prohíban.
Con esa misma mayoría, la comunidad puede encarecer hasta un 20% la parte de gastos comunes que paga la vivienda turística. Tenlo en cuenta al calcular tus gastos de una vivienda vacacional en Tenerife.
Sanciones: qué te juegas si no cumples
El mensaje de la ley es claro:
- Comercializar sin declaración responsable es una infracción muy grave, con multas que pueden alcanzar los 300.000 euros.
- Seguir alquilando con la habilitación caducada o extinguida también se considera muy grave.
- Anunciar sin número de registro, falsear datos en la declaración o no atender los requerimientos de la administración están expresamente sancionados.
A eso se suma que las plataformas deben colaborar con la administración y retirar los anuncios irregulares, y que la comunidad puede ejercer una acción de cesación contra una actividad no autorizada.
Qué cambió con la reforma de la Ley 7/2026
La Ley 7/2026, de 31 de julio, publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 14 de agosto de 2026, es una ley de agilización de licencias urbanísticas que aprovechó para modificar la de vivienda vacacional. Lo más relevante para ti:
- Requisitos técnicos transitorios revisados, lo que puede cambiar si tu vivienda cumple o no sin obras.
- Frontera más nítida entre vivienda vacacional y alquiler de temporada: los contratos de temporada deben especificar su causa.
- Uso turístico ocasional de hasta 15 días al año, solo donde el planeamiento lo habilite mediante instrumentos complementarios.
- Plazo hasta el 31 de julio de 2027 para la comunicación previa de actividad clasificada en los casos que hemos visto.
Moraleja: la norma se ha reformado a los ocho meses de nacer y el reglamento sigue pendiente. Revisa la versión consolidada antes de cada decisión importante.
Checklist de la ley de vivienda vacacional para propietarios en Tenerife
- Localiza tu número de registro y la fecha exacta de tu declaración responsable.
- Calcula tu fecha límite: el fin del periodo transitorio en diciembre de 2030 o, si tu alta es posterior a la ley, cinco años desde tu declaración.
- Pregunta en tu ayuntamiento si el planeamiento ya está adaptado y qué permite en tu parcela.
- Valora con un abogado el uso turístico consolidado, teniendo en cuenta la exclusividad, una posible venta y la herencia.
- Comprueba si te falta la comunicación previa de actividad clasificada y, si es así, preséntala antes del 31 de julio de 2027.
- Revisa estatutos y actas de tu comunidad; si empezaste después del 3 de abril de 2025, confirma que tienes el acuerdo de tres quintos por escrito.
- Contrasta la vivienda con los requisitos técnicos vigentes tras la Ley 7/2026: superficie, baños, certificado energético y agua caliente.
- Comprueba cada anuncio publicado: el número del registro canario tiene que verse y coincidir con tu inscripción.
- Mantén al día las obligaciones de funcionamiento: seguro de responsabilidad civil, registro de viajeros en SES.Hospedajes y hojas de reclamaciones.
- Programa una revisión cada seis meses: la normativa sigue moviéndose.
Conclusión: la ley no prohíbe, pero exige planificar
La ley de vivienda vacacional de Canarias no acaba con el alquiler turístico en Tenerife, pero sí con la improvisación. Si ya tienes vivienda registrada, decide antes de diciembre de 2030 entre consolidar, renovar o cambiar de modelo. Si quieres empezar, la primera visita es al ayuntamiento, no a la tienda de muebles.
Con el marco legal resuelto, toca hacer cuentas. En Dialez Holidays te ayudamos con la licencia VV y el registro de viajeros dentro de nuestra gestión de alquiler vacacional en Tenerife, y puedes consultar las condiciones en nuestras tarifas de gestión.
