Antes de hablar de rentabilidad hay que hablar de los gastos de una vivienda vacacional en Tenerife. Es fácil fijarse en la tarifa por noche y en un calendario lleno, y olvidar que entre lo que paga el huésped y lo que llega a tu cuenta hay una larga lista de partidas: plataformas, limpieza, luz y agua, cuotas de comunidad, IBI, seguro, reposición, trámites e impuestos.
En esta guía las repasamos una a una, te enseñamos a separar gastos fijos y variables y cerramos con un ejemplo hipotético para que veas cómo se pasa del ingreso bruto al beneficio real. No vas a encontrar precios cerrados: cada vivienda es distinta, y lo que te sirve es el método para aplicarlo a tus propios números.
Gastos de una vivienda vacacional en Tenerife: fijos y variables
La primera clasificación que conviene hacer es sencilla. Los gastos fijos los pagas aunque la vivienda esté vacía todo el mes. Los variables crecen con cada reserva. Entender esa diferencia te dice cuánto necesitas facturar para cubrir costes y por qué una temporada floja duele más de lo que parece.
| Gasto | Tipo | De qué depende |
|---|---|---|
| Comisiones de plataformas | Variable | Canal de venta y modalidad de comisión |
| Gestión profesional | Variable si es por reserva; fijo si hay cuota | Modelo de la gestora |
| Limpieza y lavandería | Variable | Número de salidas, no de noches |
| Amenities y consumibles | Variable | Número de estancias y huéspedes |
| Luz y agua | Mixto | Término fijo más consumo real |
| Internet | Fijo | Tarifa contratada |
| Comunidad de propietarios | Fijo | Servicios del complejo y posible recargo |
| IBI y tasa de basura | Fijo | Valor catastral y ordenanzas municipales |
| Seguro | Fijo | Coberturas para uso turístico |
| Mantenimiento y reposición | Mixto | Rotación de huéspedes y antigüedad de la vivienda |
| Asesoría, software y trámites | Fijo | Obligaciones fiscales y administrativas |
| Impuesto sobre la renta | Según resultado | Beneficio y residencia fiscal |
Comisiones de Airbnb, Booking y otras plataformas
Es el primer gasto variable de la lista y el que más se subestima.
- Airbnb ha ido extendiendo desde finales de 2025 una comisión única que paga íntegramente el anfitrión, en torno al 15,5% en muchos casos (empezando por las cuentas conectadas a software de gestión), en lugar del modelo antiguo en el que el anfitrión pagaba una parte pequeña y el huésped una tarifa de servicio. Revisa en tu cuenta qué modalidad tienes aplicada.
- Booking cobra la comisión que fija tu contrato, que en España suele rondar el 15% de forma orientativa y puede subir si activas programas de visibilidad o si la plataforma gestiona los cobros.
- Vrbo y otros portales tienen sus propias condiciones: consúltalas antes de abrir el canal.
Fíjate también en la base de cálculo: según el canal, la comisión puede aplicarse sobre el total cobrado, tarifa de limpieza incluida. Si dudas entre canales, te lo contamos en Airbnb o Booking para tu vivienda vacacional.
Gestión profesional: qué pagas y qué incluye
Si delegas, el gasto depende del modelo: un porcentaje por reserva, una cuota fija mensual o una combinación de ambos. Más que el número, compara el alcance. Pregunta por escrito si la comisión incluye fotografía, anuncios, precios dinámicos, mensajes con huéspedes, check-in, limpieza, mantenimiento e informes, y qué se factura aparte (lavandería, materiales, reparaciones).
Si lo haces tú, el gasto no desaparece: se convierte en horas, llamadas a deshoras y la necesidad de estar en la isla. Si quieres comparar, aquí tienes nuestras tarifas de gestión: desde el 15% por reserva confirmada y sin cuotas fijas.
Limpieza, lavandería y amenities
La limpieza se paga por salida, no por noche. Diez estancias de dos noches suponen diez limpiezas; una estancia de veinte noches, solo una. Por eso las estancias mínimas son una herramienta de control de costes, no solo de ocupación.
A la limpieza se suma la lavandería: sábanas, toallas de baño y, si hay piscina, toallas de playa. Necesitarás más de un juego por cama para cubrir la rotación. Lo habitual es repercutir al huésped una tarifa de limpieza por reserva, pero comprueba cada temporada que cubre lo que pagas.
Los amenities (papel, gel, café, productos de limpieza básicos, algún detalle de bienvenida) son pequeños por estancia, pero a final de año suman.
Suministros e internet: lo que no se ve en el anuncio
En una vivienda vacacional los suministros los pagas tú, y el huésped no siempre los usa con mesura. Aire acondicionado, termo, lavadora y, en villas, la bomba y la depuración de la piscina disparan la factura de luz. El agua también cuenta, sobre todo con jardín.
Un internet estable ya no es opcional: muchos huéspedes lo dan por hecho, sobre todo quienes teletrabajan durante la estancia. Para contener consumos, ayudan los termostatos programables, los sensores que apagan el aire con la terraza abierta y la iluminación LED. Y si instalas agua caliente con energía solar, que la ley canaria incluye entre los requisitos técnicos de las viviendas vacacionales, la factura también lo notará.
Comunidad, IBI, basura y seguro
- Comunidad de propietarios. Los complejos con piscina, jardines o seguridad tienen cuotas más altas. Además, desde 2025 la junta puede acordar, por tres quintos, que las viviendas turísticas paguen hasta un 20% más de gastos comunes, siempre hacia el futuro.
- IBI y tasa de basura. Son municipales. Consulta la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento por si trata de forma distinta a los inmuebles destinados a uso turístico.
- Seguro. Necesitas una póliza pensada para uso vacacional, con responsabilidad civil suficiente; un seguro de hogar estándar puede excluir los daños causados por huéspedes. Compara coberturas de contenido, daños y pérdida de ingresos.
Mantenimiento, reposición y equipamiento
Una vivienda vacacional se desgasta más rápido que una residencial: colchones, sofás, menaje, electrodomésticos, pintura, toallas que se manchan. En primera línea, el salitre castiga metales, carpinterías y equipos de aire acondicionado. Reserva cada mes un porcentaje fijo de los ingresos para este capítulo y así una avería no te descuadra el año.
El equipamiento inicial (mobiliario, electrodomésticos, decoración, fotografía) no es un gasto mensual, pero es una inversión que hay que recuperar y que, fiscalmente, se amortiza en varios años.
Licencia, trámites y obligaciones administrativas
- Habilitación como vivienda vacacional. Presentar la declaración en el Cabildo no suele ser lo caro; lo caro es prepararla: certificado energético, planos, técnico y, a veces, adaptaciones. Con la Ley 6/2025 la declaración caduca a los cinco años en Tenerife, así que este gasto vuelve. Tienes el detalle en la guía de la ley de vivienda vacacional en Canarias.
- Registro de viajeros. Cada huésped debe quedar registrado en SES.Hospedajes en las 24 horas siguientes a su llegada; muchas viviendas lo resuelven con un software de check-in online que tiene cuota.
- Asesoría fiscal, para declaraciones de IGIC y renta.
Impuestos: IGIC, IRPF e IRNR
IGIC. Para la Agencia Tributaria Canaria (ATC), el alquiler vacacional, a diferencia del de vivienda habitual, es una operación sujeta al IGIC, cuyo tipo general es el 7%. En el régimen general lo repercutes al huésped, lo declaras y descuentas el IGIC soportado en tus gastos: no es un ingreso tuyo, así que calcula siempre con precios sin IGIC. Existe también un régimen especial del pequeño empresario, cuyo límite se elevó en 2026 a 50.000 € de volumen de operaciones (sumando todas tus actividades), en el que no repercutes IGIC pero tampoco deduces el soportado. Está pensado para quien está establecido en Canarias, así que confirma tu caso con la ATC o con tu asesor.
IRPF. Si resides en España, lo normal es declarar el beneficio como rendimiento del capital inmobiliario, sin poder aplicar la reducción reservada a quien alquila a un inquilino como residencia habitual. A cambio, restas los gastos anteriores y la amortización, prorrateados según los días de alquiler. Si prestas servicios de tipo hotelero, podría ser actividad económica.
IRNR. Si no resides en España, declaras con el modelo 210. Si vives en la UE o el EEE, tributas al 19% y puedes restar gastos; si vives fuera, al 24% sobre los ingresos íntegros, tal como lo interpreta hoy Hacienda.
Ten presente que las plataformas comunican a Hacienda tus ingresos cada año. Y, a fecha de hoy, en Tenerife no hay tasa turística sobre las estancias.
Ejemplo hipotético: del ingreso bruto al beneficio real
Ejemplo hipotético. Las cifras están inventadas y redondeadas para ilustrar el método. No son una estimación de mercado ni una previsión para tu vivienda.
Supón un apartamento de un dormitorio en un complejo con piscina. Importes anuales, sin IGIC:
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Ingresos por alojamiento | 24.000 € |
| Tarifas de limpieza cobradas a huéspedes | 2.000 € |
| Total cobrado | 26.000 € |
| Comisiones de plataformas (supuesto: 15% del total) | −3.900 € |
| Gestión profesional (supuesto: 15% del alojamiento) | −3.600 € |
| Limpieza y lavandería | −2.300 € |
| Luz y agua | −1.300 € |
| Internet | −360 € |
| Comunidad de propietarios | −1.100 € |
| IBI y tasa de basura | −420 € |
| Seguro | −350 € |
| Amenities y consumibles | −480 € |
| Mantenimiento y reposición | −1.000 € |
| Asesoría, software y trámites | −500 € |
| Resultado antes de impuestos | 10.690 € |
Lo que enseña este ejemplo:
- De cada 100 € cobrados, quedan unos 41 € antes de impuestos. El resto se reparte entre muchas partidas pequeñas.
- La limpieza no se paga sola: se cobran 2.000 € y se gastan 2.300 €. Toca subir la tarifa o alargar las estancias mínimas.
- Hay unos 2.700 € de gastos fijos (internet, comunidad, IBI, seguro y asesoría, sin contar la parte fija de la luz) que se pagan aunque no entre ninguna reserva.
- Con un 20% menos de ingresos, el resultado cae en torno a un 27%, hasta unos 7.800 €, si los gastos variables bajan en proporción y los mixtos solo en parte: los fijos no se mueven.
Después vendrían los impuestos sobre la renta: en el IRPF, restando además la amortización; en el IRNR, según tu país de residencia (fuera de la UE y el EEE, sobre los ingresos íntegros).
Cómo reducir gastos sin perder ingresos
- Revisa la tarifa de limpieza y las estancias mínimas en cada temporada.
- Elige canales con cabeza: más canales no siempre es más beneficio si las comisiones se comen el margen.
- Compra textil y menaje de calidad profesional: dura más y se repone menos.
- Haz mantenimiento preventivo del aire acondicionado, el termo y los sellados antes de la temporada fuerte.
- Controla los consumos con termostatos y sensores.
- Revisa el seguro cada año y ajusta coberturas.
- Guarda todas las facturas: lo que no se justifica no se deduce.
Conclusión: conoce tus gastos antes de fijar tus precios
Los gastos de una vivienda vacacional en Tenerife no son un detalle contable: deciden si el negocio compensa. Sepáralos en fijos y variables, compruébalos con facturas reales y revisa tus precios con esos números delante, no al revés.
Si quieres ver cómo quedaría tu caso, en Dialez Holidays te preparamos una estimación de ingresos gratuita y, si trabajamos juntos, recibes cada mes un informe de ingresos para seguir tus números. Descubre cómo funciona nuestra gestión de alquiler vacacional en Tenerife.
